Zakup mieszkania, domu lub działki w Polsce to dla wielu cudzoziemców ważny krok: oznacza stabilizację, planowanie życia na dłużej, sprowadzenie rodziny albo rozwój działalności gospodarczej. Pojawia się jednak podstawowe pytanie: czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?

Odpowiedź brzmi: tak, cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce, ale w części przypadków potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. To, czy zezwolenie będzie wymagane, zależy przede wszystkim od obywatelstwa kupującego, rodzaju nieruchomości, jej położenia oraz sytuacji pobytowej cudzoziemca.

Kto jest cudzoziemcem przy zakupie nieruchomości?

W przepisach dotyczących nabywania nieruchomości za cudzoziemca uznaje się między innymi osobę fizyczną, która nie posiada obywatelstwa polskiego. Cudzoziemcem może być także zagraniczna osoba prawna, spółka z siedzibą za granicą albo polska spółka kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

W praktyce oznacza to, że zasady mogą dotyczyć nie tylko osoby prywatnej kupującej mieszkanie dla siebie, ale również firmy, która chce kupić lokal, działkę, biuro, magazyn albo nieruchomość inwestycyjną w Polsce.

Czy obywatel Unii Europejskiej może kupić nieruchomość w Polsce?

Obywatele oraz przedsiębiorcy z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej mogą co do zasady nabywać nieruchomości w Polsce bez zezwolenia, niezależnie od miejsca położenia i powierzchni nieruchomości.

Do Europejskiego Obszaru Gospodarczego należą państwa Unii Europejskiej oraz Islandia, Liechtenstein i Norwegia. W praktyce oznacza to, że obywatel Niemiec, Czech, Francji, Hiszpanii, Norwegii czy Szwajcarii zwykle nie przechodzi procedury uzyskania zezwolenia MSWiA na zakup nieruchomości w Polsce.

Kiedy cudzoziemiec spoza UE potrzebuje zezwolenia MSWiA?

Cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii muszą dokładniej sprawdzić swoją sytuację. Zasada ogólna jest taka, że zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Dotyczy to również nabycia udziałów lub akcji w spółce, która posiada nieruchomość w Polsce.

Zezwolenie może być wymagane szczególnie wtedy, gdy cudzoziemiec chce kupić:

• dom z działką,
• działkę budowlaną,
• działkę rolną,
• lokal lub nieruchomość położoną w strefie nadgranicznej,
• nieruchomość na cele działalności gospodarczej,
• udziały w spółce posiadającej nieruchomość.

Najprościej: zakup mieszkania często jest łatwiejszy, ale zakup domu, działki lub nieruchomości gruntowej może wymagać dodatkowych formalności.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

W wielu przypadkach tak. Zezwolenie nie jest wymagane przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego, jeżeli nieruchomość znajduje się poza strefą nadgraniczną. Zwolnienie może obejmować także samodzielny lokal garażowy lub udział w takim lokalu, jeśli zakup jest związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych kupującego.

To ważna informacja dla cudzoziemców, którzy mieszkają i pracują w Polsce, mają kartę pobytu, planują zostać na dłużej i chcą kupić mieszkanie dla siebie lub swojej rodziny.

Trzeba jednak uważać na szczegóły. Jeżeli razem z mieszkaniem kupowany jest udział w dodatkowej działce, drodze dojazdowej albo innej części nieruchomości, sytuacja może wymagać dodatkowej analizy. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić księgę wieczystą, strukturę własności i dokładny zakres tego, co jest przedmiotem zakupu.

Czy cudzoziemiec może kupić dom w Polsce?

Cudzoziemiec może kupić dom w Polsce, ale w przypadku osób spoza EOG i Szwajcarii zakup domu zwykle wymaga dokładniejszej weryfikacji. Dom najczęściej jest związany z gruntem, a zakup nieruchomości gruntowej może wymagać zezwolenia MSWiA.

Zwolnienia są możliwe, ale zależą od konkretnych okoliczności. Przykładowo, zezwolenie może nie być wymagane przy nieruchomości położonej poza strefą nadgraniczną i niebędącej gruntem rolnym powyżej 1 ha, jeżeli cudzoziemiec ma zezwolenie na pobyt stały albo pobyt rezydenta długoterminowego UE i mieszkał w Polsce nieprzerwanie przez wymagany okres. W przypadku małżeństwa z obywatelem Polski przepisy przewidują krótszy okres przy zakupie do majątku objętego wspólnością majątkową.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać zezwolenie?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane na wniosek. Minister bierze pod uwagę między innymi to, czy zakup nieruchomości nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz czy cudzoziemiec wykaże więzi z Polską.

Więzi z Polską mogą wynikać na przykład z:

• polskiego pochodzenia,
• małżeństwa z obywatelem Polski,
• posiadania zezwolenia na pobyt czasowy, stały albo pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej w Polsce,
• pełnienia funkcji w organach spółki działającej w Polsce.

To oznacza, że sama chęć zakupu nieruchomości może nie wystarczyć. Wniosek powinien pokazywać, dlaczego zakup ma realny związek z życiem, pracą, rodziną lub działalnością cudzoziemca w Polsce.

Jak wygląda wniosek o zezwolenie na zakup nieruchomości?

Nie ma jednego gotowego wzoru wniosku, dlatego dokument trzeba przygotować zgodnie z wymaganiami ustawy i rozporządzenia. We wniosku należy wskazać dane wnioskodawcy, dane nieruchomości, dane zbywcy, rodzaj transakcji oraz cel nabycia nieruchomości.

W przypadku nieruchomości gruntowej trzeba podać między innymi położenie, numer działki, powierzchnię, numer księgi wieczystej i informację, czy nieruchomość jest zabudowana. Przy lokalu należy opisać lokal, jego powierzchnię, adres oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku, w tym dokumenty dotyczące statusu wnioskodawcy, więzi z Polską, nieruchomości, woli sprzedaży przez zbywcę oraz źródeł finansowania zakupu.

Ile kosztuje zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca?

Zgodnie z informacją MSWiA opłata skarbowa za zezwolenie na nabycie nieruchomości, udziałów lub akcji przez cudzoziemca wynosi 1570 zł. Opłata za promesę wynosi 98 zł, a opłata za pełnomocnictwo 17 zł.

Promesa może być przydatna wtedy, gdy cudzoziemiec chce zabezpieczyć transakcję wcześniej, na przykład przed przystąpieniem do negocjacji, przetargu albo zakupu nieruchomości od dewelopera, gdy nie wszystkie dane nieruchomości są jeszcze ostatecznie znane.

Na co uważać przed zakupem nieruchomości?

Przed podpisaniem umowy cudzoziemiec powinien sprawdzić przede wszystkim:

• czy w jego przypadku potrzebne jest zezwolenie MSWiA,
• czy nieruchomość znajduje się w strefie nadgranicznej,
• czy przedmiotem zakupu jest samo mieszkanie, czy również dodatkowa działka lub udział w gruncie,
• czy nieruchomość ma charakter rolny,
• czy księga wieczysta nie zawiera obciążeń,
• czy dokumenty pobytowe są aktualne,
• czy źródło finansowania zakupu da się jasno udokumentować.

To szczególnie ważne, ponieważ błąd na tym etapie może opóźnić zakup albo zablokować podpisanie aktu notarialnego.

Czy karta pobytu pomaga przy zakupie nieruchomości?

Karta pobytu nie zawsze automatycznie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia, ale może mieć duże znaczenie. Posiadanie określonego rodzaju pobytu może być jedną z okoliczności potwierdzających więzi cudzoziemca z Polską. W niektórych sytuacjach, zwłaszcza przy pobycie stałym lub pobycie rezydenta długoterminowego UE oraz odpowiednio długim okresie zamieszkania w Polsce, może mieć też znaczenie przy ocenie, czy zezwolenie jest wymagane.

Dlatego przed zakupem nieruchomości warto przeanalizować nie tylko samą ofertę mieszkania lub domu, ale też status pobytowy kupującego.

Jak I.D. Polska może pomóc?

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca to nie tylko decyzja finansowa. To również formalności, dokumenty, urzędy, terminy i konieczność prawidłowego ustalenia sytuacji pobytowej.

I.D. Polska wspiera cudzoziemców w sprawach związanych z legalizacją pobytu i pracy w Polsce, przygotowaniem dokumentów oraz kontaktem z urzędami. Jeśli planujesz zakup mieszkania, domu lub działki w Polsce, warto wcześniej sprawdzić, czy Twoja sytuacja pobytowa i dokumenty są uporządkowane. Dzięki temu łatwiej uniknąć błędów, opóźnień i problemów na etapie transakcji.

Podsumowanie: czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?

Tak, cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce. Nie zawsze jednak zrobi to na takich samych zasadach jak obywatel Polski.

Najważniejsze zasady są proste:

• obywatele EOG i Szwajcarii co do zasady nie potrzebują zezwolenia,
• zakup mieszkania przez cudzoziemca często jest możliwy bez zezwolenia, jeśli lokal znajduje się poza strefą nadgraniczną,
• zakup domu, działki lub nieruchomości rolnej może wymagać zezwolenia MSWiA,
• cudzoziemiec powinien wykazać swoje więzi z Polską,
• przed podpisaniem umowy warto sprawdzić dokumenty, status pobytowy i dokładny przedmiot zakupu.

Jeżeli nie masz pewności, czy w Twojej sytuacji potrzebne jest zezwolenie, najlepiej sprawdzić to przed podpisaniem umowy przedwstępnej. W sprawach cudzoziemców szczegóły mają duże znaczenie, a dobrze przygotowane dokumenty mogą oszczędzić dużo czasu i stresu.

FAQ